Czy zgoda sąsiada jest potrzebna do budowy farmy fotowoltaicznej?
Formalnie zgoda sąsiada nie jest wymagana do budowy farmy fotowoltaicznej, jednak trzeba spełnić wymogi prawne i uzyskać pozwolenia administracyjne. Tylko wtedy powstanie farma fotowoltaiczna. Zgoda sąsiada jest natomiast pożądana przez inwestorów, nawet jeśli jej nie potrzebują, bo ograniczają w ten sposób potencjalne problemy w przyszłości. W tym artykule objaśniamy ten temat.
Czy na farmę fotowoltaiczną trzeba mieć zgodę sąsiada?
Budowa farmy fotowoltaicznej nie wymaga formalnej zgody sąsiada. Jednak nie oznacza to, że można całkowicie zignorować jego zdanie. Farmy fotowoltaiczne warto budować z zachowaniem zasad dobrego sąsiedztwa. Najlepiej przeprowadzić konsultacje, żeby rozwiać wszelkie wątpliwości – szczególnie w sytuacji, gdy farma będzie znajdowała się w pobliżu sąsiednich działek lub jej montaż utrudni korzystanie z drogi dojazdowej.
W tym kontekście dobrego sąsiedztwa znaczenie mają również regulacje prawne, a z ich perspektywy do rozpoczęcia budowy farmy fotowoltaicznej niezbędne jest skompletowanie szeregu dokumentów, w tym:
wniosek o wydanie warunków zabudowy (jeśli nie ma miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego),
decyzja o warunkach zabudowy,
projekt budowlany,
oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane,
uzgodnienia branżowe (np. przeciwpożarowe, sanitarne),
pozwolenie na budowę.
Jaka powinna być odległość farmy fotowoltaicznej od granicy działki z sąsiadem?
Minimalna odległość paneli fotowoltaicznych farmy fotowoltaicznej od granicy działki powinna wynosić co najmniej 4 metry, choć dokładne wymogi określa miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Pomiar należy wykonywać z uwzględnieniem najbardziej wysuniętego jej fragmentu, który będzie znajdował się najbliżej instalacji. Taka odległość paneli fotowoltaicznych od granicy działki sąsiada ma zapewnić mieszkańcom komfort. Zminimalizuje też negatywny wpływ farmy na ich codzienne funkcjonowanie. Warto zachować jeszcze większy dystans od nieruchomości sąsiednich, odpowiednio do mocy instalacji.
W jakich sytuacjach sąsiad może zablokować budowę farmy fotowoltaicznej?
Sąsiad może skutecznie zablokować budowę farmy fotowoltaicznej, gdy instalacja narusza przepisy prawa budowlanego, zasady dobrego sąsiedztwa lub znacznie utrudnia korzystanie z jego budynków mieszkalnych. Naruszenie przepisów prawa budowlanego obejmuje np. brak wymaganych decyzji i pozwoleń, naruszenie norm hałasu, negatywne oddziaływanie na środowisko, czy naruszenie przepisów antypożarowych.
Potencjalnym powodem jest nieprzestrzeganie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego – instalacja naruszająca jego zasady nigdy nie powinna powstać. Uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy to podstawa. Chociaż zasada „dobrego sąsiedztwa” nie ma zastosowania, organ wydający WZ może brać pod uwagę kontekst przestrzenny i potencjalną uciążliwość inwestycji dla otoczenia. Argumenty dotyczące negatywnego wpływu na krajobraz, zacienienia, odblasków, hałasu itp. nierzadko są uwzględniane.
Jakie prawa w powyższych sytuacjach ma sąsiad farmy fotowoltaicznej?
Uwagi i zastrzeżenia w trakcie postępowania administracyjnego – sąsiad będący stroną w postępowaniu o wydanie decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach lub pozwolenia na budowę, ma prawo składać uwagi i zastrzeżenia do projektu. Organ administracji uwzględni je przy podejmowaniu decyzji, jeśli argumenty będą merytoryczne i poparte dowodami.
Odwołania od decyzji – sąsiad może wnieść odwołanie do organu wyższego stopnia, jeżeli nie zgadza się z wydaną decyzją administracyjną (np. decyzją o środowiskowych uwarunkowaniach, pozwoleniem na budowę).
Skarga do sądu administracyjnego – w ostateczności, sąsiad może zaskarżyć decyzję administracyjną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, a następnie do Naczelnego Sądu Administracyjnego.
Jak przygotować się do budowy farmy fotowoltaicznej w zgodzie z sąsiadami?
Przygotowanie budowy farmy fotowoltaicznej w zgodzie z sąsiadami wymaga dobrego planowania i komunikacji. Najlepiej rozpocząć wczesny dialog poprzez zorganizowanie spotkania informacyjnego dla okolicznych mieszkańców, gdzie można przedstawić szczegóły projektu i korzyści dla lokalnej społeczności oraz wysłuchać obaw sąsiadów. Niezbędna jest transparentność – udostępnienie dokumentacji środowiskowej, wyjaśnienie szczegółów technicznych na budowie farmy fotowoltaicznej w przystępny sposób oraz otwartość na pytania i wątpliwości mieszkańców, a także regularne informowanie o kolejnych etapach inwestycji. Należy jednocześnie zagwarantować mycie paneli fotowoltaicznych na farmie ze względu na estetykę, podobnie jak regularne koszenie wokół farmy fotowoltaicznej w okresie wiosennym.
